Риск модели WeWork на рынке аренды жилья в Китае

Время чтения: 8 мин
(Источник изображения: Danke)

Автор статьи — Эмма Ли 

Внимание со стороны регулирующих органов создает все больше проблем для убыточной компании с высокой долей заемных средств, которая применила модель WeWork к рынку жилья Китая.

Шэньчжэньские органы финансового и страхового надзора объявили в прошлый вторник о совместном расследовании практики арендных кредитов платформы по аренде квартир Danke. В ходе расследования будут изучены случаи эксплуатации компанией владельцев жилья и арендаторов во время вспышки вируса Covid-19, а также более широкие финансовые риски на рынке онлайн-аренды.

Данные действия стали ответом разгневанным пользователям, которые требовали возможности арендовать квартиры в Шэньчжэне, говорится в заявлении местных властей.

Компания обвиняется в повышении арендных ставок для пользователей, а также использовании кризиса здравоохранения для отсрочки выплаты по своим лизинговым обязательствам.

Регуляторы заявили, что предварительные переговоры с пользователями раскрыли более широкие риски арендных кредитов у Danke и других платформ аренды жилья в Китае. Ситуация напоминает историю с P2P кредитованием — некогда «горячем» секторе, который опирался на высокорисковые финансовые практики. P2P кредитование оказалось под запретом после того, как серьезные случаи мошенничества привлекли внимание государственных органов.

Модель работы Danke очень похожа на модель WeWork: компания арендует квартиры у владельцев на условиях долгосрочной аренды, производит косметический ремонт, а затем сдает их частным лицам на более короткий срок и по более высокой цене. Как и WeWork, компания разделяет пространство на части, чтобы увеличить выручку на квадратный метр. Danke убирает гостиные из квартир и превращает их в общежития с отдельными комнатами, общим душем и кухней.

В сентябре прошлого года WeWork была вынуждена отказаться от IPO. Инвесторы выразили опасения того, что бизнес-модель компании представляет собой рискованную игру с высокими ставками: если доходы от аренды снизятся, то портфель долгосрочного лизинга компании по текущим рыночным ставкам станет катастрофой. Более 40 платформ аренды жилья, которые использовали подобную бизнес-модель, разорились в 2019 году.

Danke собирается сотрудничать с правительством для проведения расследования, говорится в сообщении компании TechNode. Компания добавила, что у нее действуют «строгие требования и стандарты» для арендных кредитов. Danke также будет записывать видео пользователей, чтобы убедиться в их информированности и добровольности. По словам компании, партнерские финансовые учреждения также имеют строгие протоколы контроля и управления рисками для обеспечения безопасного движения капитала. 

Высокорисковые кредиты

Аренда отремонтированных квартир становится все более популярной в Китае, особенно среди городской молодежи, благодаря быстрой урбанизации, росту цен на жилье, открытости к концепции арендной экономики и поддержке правительства. Вместо покупки квартир платформы для аренды жилья, как Danke, заключают долгосрочные договоры аренды с владельцами, а затем сдают их арендаторам после ремонта. 

Подобно конкурентам Ziroom и Qingke, компания Danke изо всех сил пытается расширить свое физическое присутствие в секторе, где офлайн доступность является ключевой. Жесткая конкуренция вынудила платформы увеличить предварительные расходы: на аренду, дизайн и ремонт, а также маркетинг. Платформы обвиняют в росте стоимости жилья из-за тех цен, которые они предлагают на ограниченные жилищные ресурсы, в особенности — в центральных районах городов. 

По результатам первых трех кварталов 2019 года компания Danke, которая привлекла $130 млн в ходе IPO в Нью-Йорке,  показала убытки в размере $ 324 млн. Это трехкратный рост убытков по сравнению со $100 млн за три квартала 2018 года.

Под управлением Danke находится 391 000 квартир в 13 городах Китая. Компания изучает различные способы финансирования своего быстрорастущего бизнеса посредством венчурного капитала и секьюритизации активов. Тем не менее, наиболее популярной и противоречивой моделью финансирования для Danke, а также для его местных аналогов, является долговое финансирование или арендные займы. 

Арендные займы — финансовый двухэтапный инструмент, которые компании наподобие Danke могут получать под будущие платежи. Компании рекомендуют клиентам вносить арендную плату за год в обмен на скидки, а затем предлагают клиентам брать в долг средства у финансовых партнеров с их поручительством. Кредитор получает  ежемесячные платежи с арендатора. Поскольку арендаторы платят за жилье поквартально, то этот временной разрыв позволяет компаниям, занимающимся арендой жилья, контролировать огромные суммы денег для поддержания ежедневной работы и расширения.

Если арендаторы съезжают раньше, то они все равно продолжают ежемесячно выплачивать деньги кредитору. Они могут вернуть остаток арендной платы, но это сложный и длинный процесс. Если арендатор не может платить, то деньги кредитору возвращает Danke, сообщили TechNode представители компании. Арендатор, который не выплачивает кредит, может быть выселен из своей квартиры.

Поскольку Danke в конечном итоге несет ответственность за кредит, а арендаторы платят ежемесячно и могут быть выселены за неуплату, получается, что выданные ссуды на имя арендаторов для финансирования арендной платы  равны займу компании под будущие арендные платежи. Однако эта модель подвергает риску как пользователей, так и платформу. Арендные займы увеличивают долговую нагрузку платформу по аренде жилья, заявила операционный директор онлайн-брокера Tiger Brokers Шан Ван.

«Практика арендных займов с предлогом «снизить финансовую нагрузку пользователей» становится полезной для платформ, которые получают средства для поддержания будущего расширения», —  говорит Шан Ван.

Компания по аренде велосипедов Ofo таким образом финансировала свои операции — использовала авансовые платежи или депозиты своих пользователей. Когда компания обанкротилась, миллионы клиентов потеряли свои депозиты.

Согласно проспекту Danke, на сентябрь 2019 года 68% пользователей подписали с платформой соглашения о долговом финансировании, общий объем кредитов составил 3.16 млрд юаней. Чрезмерное расширение с помощью арендных кредитов делает компанию со слабым «бухгалтерским балансом» уязвимой, особенно когда она не может обеспечить достаточный процент заселения. Низкий процент заселения означает, что компания должна сама оплачивать расходы на аренду свободных квартир, объясняет Ван. Она также добавляет, что «цепочка капитала прервется, если ситуация продолжится».

Вспышка коронавируса вызвала эффект домино

Вспышка Covid-19 послужила спусковым механизмом для трудностей Danke и других платформ аренды жилья в Китае. 

Многие платформы увеличили количество своих квартир, готовясь к буму на рынке, который обычно происходит  после Китайского нового года. Неожиданная эпидемия парализовала Китай, а многие квартиры до сих пор не заселили, говорит Ван.

Некоторые из крайних бизнес-методов, которые применяет Danke во время вспышки Covid-19, говорят о финансовых проблемах компании. В начале февраля компания выпустила документ с требованием 30-дневного периода аренды от владельцев недвижимости на основании национальной политики во время эпидемии. Тем не менее, Danke по-прежнему получает плату от арендаторов и повышает ставки для людей на карантине.

Разозленные пользователи высказывают свое недовольство в социальных сетях. В сообщении на платформе жалоб потребителей Black Cat от Sina анонимный пользователь написал, что 8-го февраля представители Danke звонили ему с требованием о приостановке аренды квартиры в районе Пудун Шанхая на 1 месяц.

«Я сразу же отклонил предложение, но сотрудники сказали мне подождать дальнейшего уведомления от компании. Я считаю, что владельцы находятся на равных юридических основаниях с платформой. Как они могут просто «уведомить» нас о приостановке аренды, даже если я сказал «нет»? Кроме того, моя квартира была сдана в аренду пользователям платформы, поэтому у нее нет законных оснований не платить мне», — сказал пользователь.  

Недовольные владельцы, столкнувшиеся с задержками оплаты аренды, заставляют жильцов выселяться из квартир. Пользовательница Weibo под ником Qianxiaoruo говорит, что ей некуда возвращаться, поскольку владелец квартиры выселит ее, если Danke не сможет заплатить до 22 февраля.

В прошлый понедельник компания выпустила публичное письмо, в котором извинялась перед пользователями и заявляла, что никогда не хотела пользоваться эпидемией. Компания также заявила, что сделает специальные предложения, чтобы снизить давление на пользователей.

Danke подтвердила в Weibo, что работает с претензиями владельцев квартир. 3 февраля компания объявила, что вернет арендную плату за месяц арендаторам в Ухани, а также предложит снижение платы пользователям в других городах.

Ziroom, еще одна крупная компания по аренде квартир в стране, пострадала от подобного пиар-кризиса после публикации аналогичной политики во время эпидемии.

Ван охарактеризовала эти шаги как попытку платформ «переложить кризис на владельцев квартир». Эти шаги особенно вредят тем, кто купил недвижимость с помощью банковских кредитов. Она добавила: «Банки не сокращают ипотечные платежи».

Проблемы на рынке аренды жилья Китая

Помимо Danke чрезмерная закредитованность угрожает Ziroom, Qingke и другим небольшим компаниям. Десятки фирм уже обанкротились под давлением кредитов.

Регуляторы стремятся снизить количество кредитов и риски в экономике. В декабре государственные органы выпустили руководящие принципы по контролю за рынком аренды жилья, указав, что портфель арендных кредитов не должен превышать 30% доходов компании от аренды. Компании с более высокой долей кредитов должны прийти в соответствие с требованиями к концу 2020 года. 

«Шэньчжэньское расследование арендных займов фактически помогает китайским платформам по аренде квартир сократить количество кредитов. Кроме того, учитывая последствия эпидемии, долгосрочная аренда квартир, которая до сих пор переживала «бешеный рост», должна вернуться на более рациональный путь развития», — говорит Ван. 

Негативное новости с конца января и вмешательство регулирующих органов снизили стоимость акций Danke. Недавно вышедшая на биржу компания уже страдала от эпидемии в конце январе. Акции Danke упали на $13.5 до самой низкой отметки в $11.8 18 февраля, когда было объявлено о расследовании. Тяжелые обстоятельства могут повлиять на первый квартальный отчет Danke, однако стоимость акций должна стабилизироваться, после того, как эпидемия окажется под контролем.

Сама компания пытается снизить долю кредитных средств. Хотя показатель в 68% более чем в 2 раза выше требований правительства в 30%, но это ниже, чем 91.3% в 2017 году и 75.8% в 2018 году.

Вполне вероятно, что регуляторы прикажут компании увеличить процесс сокращения кредитного портфеля, поскольку Китай контролирует финансовые риски в различных отраслях. Более важно то, что Danke придется сделать это в соответствии с графиком, утвержденным правительством. 

Danke — не единственная китайская компания по аренде жилья, которая применяет рискованные методы. В случае Danke правительство посылает четкий сигнал того, что нацелилось на арендные кредиты. Конкурентам Danke — Ziroom и Qingke, которая торгуется на NASDAQ, стоит быть осторожными.